Glossar
Was bedeutet das eigentlich?
Grenzfeststellung, Flurstück, Abstandsfläche: In der Vermessung heißt vieles anders, als man es im Alltag sagt. Hier stehen die Begriffe, die Ihnen in Schreiben von Ämtern, in Verträgen und auf unseren Seiten begegnen, kurz erklärt.
Begriffe von A bis Z
A
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass jede Wohnung oder Gewerbeeinheit durch Wände und Decken von den anderen getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Ohne sie trägt das Grundbuchamt keine Eigentumswohnungen ein.
§ 3 Abs. 3, § 7 Abs. 4 WEG Mehr dazu
- Abstandsfläche
Die Fläche vor einer Gebäudewand, die frei bleiben muss. Sie liegt grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück und richtet sich nach der Höhe der Wand. Im Lageplan zum Bauantrag ist sie dargestellt und bemaßt.
§ 6 LBauO M-V Mehr dazu
- Art der baulichen Nutzung auch: Baugebiet, zum Beispiel WA, MI oder GE
Der Bebauungsplan legt fest, welches Baugebiet gilt und damit, was dort gebaut und betrieben werden darf. Ein allgemeines Wohngebiet (WA) dient vorwiegend dem Wohnen, zulässig sind dort zum Beispiel auch Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die das Gebiet versorgen. Im Mischgebiet (MI) stehen Wohnen und Gewerbe nebeneinander, das Gewerbegebiet (GE) ist vor allem für Betriebe da.
§§ 1 bis 11 BauNVO Mehr dazu
- Aufteilungsplan
Die Bauzeichnungen, aus denen hervorgeht, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und was allen gemeinsam gehört: Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer. Die Bauzeichnungen müssen zur Teilungserklärung passen und werden für den Außenbereich um einen Lageplan ergänzt, der Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ausweist.
§ 7 Abs. 4 WEG Mehr dazu
B
- Baulast
Eine freiwillige Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas auf dem eigenen Grundstück zu dulden oder zu unterlassen, zum Beispiel eine Zufahrt oder eine Abstandsfläche des Nachbarn. Sie wird ins Baulastenverzeichnis eingetragen und gilt auch für spätere Eigentümer.
§ 83 LBauO M-V Mehr dazu
- Baulastenverzeichnis
Das Register der unteren Bauaufsichtsbehörde, in dem alle Baulasten stehen. Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse hat, etwa als Käufer. Als Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure dürfen wir auch ohne diesen Nachweis einsehen.
§ 83 Abs. 5 LBauO M-V Mehr dazu
- Bauvorlage auch: amtlicher Lageplan
Die Unterlagen, die zum Bauantrag gehören. Der Lageplan ist eine davon: Reichen Gebäude oder Abstandsflächen näher als 0,5 m an die Grenze, muss ihn eine amtliche Vermessungsstelle erstellen.
§ 7 BauVorlVO M-V Mehr dazu
- Bauweise auch: offen, geschlossen, abweichend
Sie regelt, ob Gebäude Abstand zur seitlichen Grundstücksgrenze halten. In der offenen Bauweise stehen sie mit Abstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen und sind höchstens 50 m lang. In der geschlossenen Bauweise werden sie ohne seitlichen Abstand aneinander gebaut. Bei abweichender Bauweise legt der Plan eigene Regeln fest.
§ 22 BauNVO
- Bebauungsplan auch: B-Plan
Der verbindliche Plan einer Gemeinde, der grundstücksgenau festlegt, was wo und wie gebaut werden darf, zum Beispiel Baugrenzen, Zahl der Geschosse und Art der Nutzung. Gilt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit Ihres Vorhabens nach diesem.
§ 30 BauGB Mehr dazu
- Bescheinigung für festgestellte Grenzpunkte
Bestätigt, dass eine Flurstücksgrenze durch festgestellte Grenzpunkte nach § 29 GeoVermG M-V beschrieben ist. Das Bauamt fragt danach, wenn ein Vorhaben nah an die Grenze rückt. Liegt die Bescheinigung vor, muss für den Lageplan zum Bauantrag keine Grenzfeststellung durchgeführt werden.
§ 7 Abs. 2 BauVorlVO M-V Mehr dazu
- BIM auch: Building Information Modeling
Eine Arbeitsweise, bei der alle Informationen eines Gebäudes oder Bauwerks in einem Modell zusammenlaufen, von der Planung über den Bau bis zum Betrieb. Unser Beitrag ist der Bestand: das maßhaltige Modell des Gebäudes oder Bauwerks, wie es wirklich ist.
- Buchfläche
Die Größe eines Flurstücks, wie sie im Liegenschaftskataster und im Grundbuch steht. Eine aus Koordinaten neu berechnete Fläche kann davon leicht abweichen. Im Lageplan zum Bauantrag wird die Buchfläche angegeben.
D
- Digitaler Zwilling
Das maßhaltige Abbild eines vorhandenen Objekts, gerechnet aus Messdaten. Es dient als Planungsgrundlage, zur Kollisionsprüfung oder als Vorlage für die Fertigung. Der Digitale Zwilling kann in Form eines 3D-Modells erstellt werden oder auch ein WebGIS umfassen, in dem Informationen raumbezogen erfasst und verwaltet werden.
E
- Entwurfsverfasser
Wer den Bauentwurf erstellt, in der Regel Ihr Architekt oder Planer. Er ist dafür verantwortlich, dass der Entwurf vollständig und brauchbar ist, auch für die Abstandsflächen. Wir verantworten im Lageplan die vermessenen Inhalte.
§ 54 LBauO M-V Mehr dazu
- Erstabsteckung
Das Abstecken der Hauptachsen des Gebäudes, der Grenzen des Geländes und mindestens zweier Höhenfestpunkte vor Baubeginn. Sie ist Sache des Bauherrn, nicht der Baufirma; für die Baufirma ist die übergebene Absteckung maßgebend.
§ 3 Abs. 2 VOB/B Mehr dazu
F
- Flurstück auch: Parzelle
Ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche und die kleinste Einheit, die das Liegenschaftskataster führt. Amtlich vermessen, geteilt und zusammengelegt werden immer Flurstücke, auch wenn im Alltag vom Grundstück die Rede ist. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Welche Flurstücke zu einem Grundstück gehören, ist im jeweiligen Grundbuchblatt zum Grundstück ersichtlich.
- Form- und Lagetoleranz
Die zulässige Abweichung eines Bauteils von seiner Sollform und seiner Sollage, zum Beispiel Ebenheit, Rundheit oder Rechtwinkligkeit. Wir messen die tatsächliche Geometrie und vergleichen sie mit der Konstruktion.
G
- Gemeinschaftseigentum
Alles, was in einem aufgeteilten Haus allen Eigentümern gemeinsam gehört, zum Beispiel Dach, Fassade, tragende Wände und Treppenhaus. Diese Teile können nicht zu Sondereigentum erklärt werden.
§ 5 Abs. 2 WEG Mehr dazu
- Gewässerabstand
Entlang von Gewässern gilt ein Bauverbot: 50 Meter an Gewässern erster Ordnung sowie an Seen und Teichen ab einem Hektar, 150 Meter an der Küste, jeweils ab der Mittelwasserlinie. An der Küste muss ein Vorhaben bis 200 Meter außerdem angezeigt werden.
§ 29 Abs. 1 NatSchAG M-V, § 89 LWaG M-V
- Grenzanzeige
Wir zeigen Ihnen vor Ort, wo bereits festgestellte Grenzpunkte liegen, und markieren sie vorübergehend, zum Beispiel vor dem Bau eines Zauns oder einer Garage. Die Grenzanzeige ist nicht amtlich und ersetzt weder eine Grenzfeststellung oder Grenzwiederherstellung noch das Setzen von Grenzmarken.
- Grenzbescheinigung
Der Nachweis, dass Gebäude und bauliche Anlagen innerhalb der Grenzen eines Flurstücks stehen. Abweichungen oder Überbauungen werden in der Bescheinigung dokumentiert. Banken verlangen Grenzbescheinigungen häufig im Rahmen einer Finanzierung. Voraussetzung ist, dass das Gebäude eingemessen ist oder wir den Bestand vor Ort abgleichen.
- Grenzfeststellung
Das amtliche Verfahren, in dem der Verlauf einer Flurstücksgrenze verbindlich festgelegt wird, in der Regel mit einem Grenztermin, der auch den betroffenen Nachbarn mitgeteilt wird. Danach ist die Grenze rechtlich gesichert. Vorher zeigt das Kataster zwar einen Verlauf, der aber nicht rechtsverbindlich festgestellt ist.
- Grenztermin
Der Termin vor Ort, in dem wir den Beteiligten den ermittelten Grenzverlauf zeigen und erläutern sowie ihre Erklärungen dazu aufnehmen (Anhörung). Er gehört zum Verwaltungsverfahren der Grenzfeststellung und Abmarkung; erst mit ihm wird über die Lage und Kennzeichnung der Grenze entschieden.
§ 29 GeoVermG M-V Mehr dazu
- Grenzuntersuchung auch: Grenzermittlung
Wir ermitteln den Grenzverlauf anhand der vorhandenen Vermessungsunterlagen und vergleichen ihn mit dem, was vor Ort steht. Die Grenzuntersuchung ist Teil des Verfahrens der Grenzfeststellung oder Abmarkung, kann aber auch ohne förmliches Verfahren durchgeführt werden. Das Ergebnis zeigt, wie sicher die Grenze ist und ob die Grenze oder der Grenzpunkt festgestellt ist.
- Grundbuch
Das öffentliche Register des Amtsgerichts, in dem Eigentum und Rechte an Grundstücken eingetragen sind, zum Beispiel Eigentümer, Auflassungen, Wegerechte, Leitungsrechte und Grundschulden. Baulasten werden nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis geführt.
- Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl auch: GRZ und GFZ
Zwei Kennzahlen aus dem Bebauungsplan. Die Grundflächenzahl sagt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf, die Geschossflächenzahl, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist. Eine GRZ von 0,4 heißt: Gebäude dürfen 40 % des Grundstücks bedecken. Garagen, Stellplätze mit Zufahrten und Nebenanlagen dürfen diesen Wert in der Regel um die Hälfte überschreiten, höchstens bis 0,8. Die Berechnung gehört zu den Unterlagen für den Bauantrag.
§§ 19, 20 BauNVO Mehr dazu
- Grundstück
Im Sinne des Grundbuchs ein Flurstück oder mehrere Flurstücke, die gemeinsam auf einem Grundbuchblatt geführt werden. Eine Teilfläche kann deshalb erst dann eigenes Grundstück werden oder dem Nachbargrundstück zugeschrieben werden, wenn sie ein eigenes Flurstück ist.
H
- Herstellungswert
Der Wert, den es kostet, das Gebäude zum Zeitpunkt der Einmessung herzustellen, ohne Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen. Nach ihm richtet sich die Gebühr der Gebäudeeinmessung.
§ 4 Abs. 2 VermKostVO M-V Mehr dazu
- Höhe baulicher Anlagen auch: Traufhöhe, Firsthöhe, Oberkante
Der Bebauungsplan kann begrenzen, wie hoch gebaut werden darf. Die Traufhöhe liegt dort, wo Außenwand und Dach sich treffen, die Firsthöhe am höchsten Punkt des Dachs, die Oberkante am höchsten Punkt des Gebäudes. Gemessen wird von einem Bezugspunkt, den der Plan festlegt, zum Beispiel der Straße vor dem Grundstück.
§ 18 BauNVO Mehr dazu
K
- Katasterbehörde auch: Kataster- und Vermessungsamt
Die Behörde, die das Liegenschaftskataster führt. In Mecklenburg-Vorpommern sind das die Landkreise und die kreisfreien Städte. Unsere Vermessungen reichen wir dort ein, danach werden sie ins Kataster übernommen.
L
- Lage- und Höhenplan
Die Bestandsaufnahme eines Grundstücks mit Grenzen, Gebäuden, Höhen, Bäumen, sonstiger Topographie und, wenn erforderlich, auch mit Leitungen der Träger öffentlicher Belange (TöB). Er dient als Planungsgrundlage für Ihren Architekten oder Ihr Planungsbüro. Die Inhalte stimmen wir mit Ihnen und Ihrem Planungsbüro ab. Durch einen Eintrag eines geplanten Neubaus kann aus ihm der Lageplan zum Bauantrag werden.
- Liegenschaftskarte auch: Flurkarte
Die Karte des Liegenschaftskatasters mit Flurstücken, Gebäuden und Nutzungen. Sie zeigt, wie die Grenzen verlaufen, aber nicht, wie genau die einzelnen Grenzpunkte bestimmt sind. Falls Sie diese Information benötigen, geben wir Ihnen dazu gern Auskunft.
- Liegenschaftskataster
Das amtliche Verzeichnis aller Flurstücke und Gebäude des Landes mit Lage, Grenzen, Größe und Nutzung. Das Grundbuch beschreibt die Grundstücke anhand dieser Angaben. Jede Katastervermessung wird dort übernommen und ist damit amtlich nachgewiesen.
§ 2 Abs. 2 GBO Mehr dazu
M
- Mietfläche
Die Fläche, die dem Mieter zur Nutzung überlassen wird. Die Mietfläche für Wohnraum ist nicht gleichbedeutend mit der Wohnfläche. Nach der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (kurz: GIF) wird jede überlassene Fläche erfasst und zwischen Haupt- und Nebenflächen unterschieden, die Bewertung bleibt den Vertragsparteien überlassen. Für Gewerbeflächen gibt es von der GIF die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G).
O
- Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) auch: amtliche Vermessungsstelle
Vom Land bestellt und mit hoheitlichen Aufgaben beliehen: Bei Katastervermessungen oder auch Liegenschaftsvermessungen handeln wir als Behörde und führen ein eigenes Dienstsiegel. Grenzen amtlich feststellen dürfen nur Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, die Katasterbehörden und die Landgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern mbH.
P
- Punktwolke
Das unmittelbare Ergebnis eines Laserscans: Millionen einzeln gemessener Punkte mit Lage und Höhe. Aus ihr werden Grundrisse, Schnitte und 3D-Modelle erstellt. Die Punktwolke selbst bleibt als Nachweis des Ist-Zustands erhalten.
R
- Reverse Engineering auch: Flächenrückführung
Der Weg vom vorhandenen Bauteil zurück zur Konstruktion: Aus der gemessenen Oberfläche entsteht ein CAD-Modell, mit dem sich das Teil nachbauen, ändern oder auf einer CNC-Maschine fertigen lässt.
S
- Schlussabmarkung
Das Nachholen einer zurückgestellten Abmarkung. In neuen Baugebieten werden die Grenzpunkte oft erst nach der Erschließung oder dem Hausbau mit Grenzmarken gekennzeichnet. Diese Abmarkung wurde vorher im Rahmen der Flurstücksbildung der Bauparzellen zurückgestellt. Die Schlussabmarkung wird häufig vom Verkäufer veranlasst, da dieser auch die Parzellierung beantragt hat. Wer die Kosten trägt, sollte im Kaufvertrag ersichtlich sein.
§ 30 Abs. 4 GeoVermG M-V Mehr dazu
- Sondereigentum
Das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an anderen Räumen in einem aufgeteilten Haus. Seit 2020 können auch Stellplätze und angrenzende Freiflächen dazugehören, wenn sie im Aufteilungsplan bemaßt sind.
- Sondernutzungsrecht
Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, zum Beispiel einen Gartenteil oder einen Stellplatz. Es wird in der Teilungserklärung festgelegt und macht den Berechtigten nicht zum Eigentümer dieser Fläche.
- Sonstiges Sondergebiet auch: SO-Gebiet
Ein Baugebiet, das die Gemeinde im Bebauungsplan für eine besondere Nutzung festsetzt, zum Beispiel für Anlagen, die Wind- oder Sonnenenergie nutzen. Die meisten Bebauungspläne für Solarparks setzen ein solches Gebiet fest.
§ 11 BauNVO Mehr dazu
T
- Teileigentum
Sondereigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, zum Beispiel ein Laden, eine Praxis oder ein Lager. Rechtlich wird es wie eine Eigentumswohnung behandelt.
- Teilungserklärung
Die notariell beurkundete Erklärung, mit der ein Eigentümer sein Haus in Wohnungs- und Teileigentum aufteilt. Sie muss mit dem Aufteilungsplan übereinstimmen. Widersprechen sich beide, entsteht an den betroffenen Räumen kein Sondereigentum, und das Grundbuchamt fordert Nachbesserung.
§ 8 WEG Mehr dazu
U
- Überbau
Ein Gebäude ragt über die Grenze auf das Nachbargrundstück. Ob das der Fall ist, zeigt eine Grenzbescheinigung; beim Neubau schafft eine Kontrollmessung vor und während des Baus Sicherheit.
- Überbaubare Grundstücksfläche auch: Baufenster
Der Teil eines Grundstücks, auf dem Gebäude stehen dürfen. Begrenzt wird er durch Baugrenzen, die Gebäude nicht überschreiten dürfen, oder durch Baulinien, auf denen gebaut werden muss. Garagen und Nebenanlagen können auch außerhalb zugelassen werden, wenn der Plan nichts anderes festsetzt.
§ 23 BauNVO
- Umlegung auch: Baulandumlegung
Ein Verfahren der Gemeinde, das Grundstücke in einem Gebiet so neu ordnet, dass sie nach Lage, Form und Größe entsprechend der Vorgaben eines Bebauungsplans bebaut werden können. Die Grundstücke werden rechnerisch zusammengelegt, die öffentlichen Flächen für Straßen und Grün abgezogen und der Rest neu verteilt.
§§ 45 bis 79 BauGB Mehr dazu
- Umlegungsvorteil
Der Mehrwert, den ein Grundstück durch die Umlegung gewinnt, etwa weil es erst dadurch erschlossen und bebaubar wird. Er wird durch einen Flächenbeitrag oder einen Geldbeitrag ausgeglichen.
§ 58 BauGB Mehr dazu
V
- Vollgeschoss
Ein Geschoss, das nach der Landesbauordnung als volles Geschoss zählt. Der Bebauungsplan begrenzt, wie viele ein Gebäude haben darf. Keller und Dachgeschosse mit Schrägen zählen oft nicht mit, weil sie die nötige Höhe nicht auf genug Fläche erreichen. Ob ein Geschoss zählt, zeigt die Berechnung zum Bauantrag.
§ 20 BauNVO
- Vorbescheid auch: Bauvoranfrage
Eine verbindliche Antwort der Bauaufsichtsbehörde auf einzelne Fragen zu einem Vorhaben, bevor der vollständige Bauantrag gestellt wird. Sinnvoll vor dem Grundstückskauf oder wenn unklar ist, ob und wie gebaut werden darf.
§ 75 LBauO M-V Mehr dazu
W
- Waldabstand
Gebäude müssen in Mecklenburg-Vorpommern 30 Meter Abstand zum Wald halten, zum Schutz vor umstürzenden Bäumen und Waldbrand. Gemessen wird ab der äußeren Kronenkante. Als Wald gilt schon eine Fläche ab 0,2 Hektar. Vor dem Kauf eines Grundstücks am Waldrand lohnt deshalb der Blick in die Karte.
§ 20 Abs. 1 LWaldG M-V
- Wohnfläche
Die anrechenbare Grundfläche einer Wohnung. Wie gerechnet wird, hängt von der gewählten Grundlage ab: Die Wohnflächenverordnung rechnet Balkone in der Regel zu einem Viertel an, andere Regelwerke kommen zu anderen Ergebnissen. Deshalb gehört zu jeder Angabe die Grundlage dazu.
WoFlV Mehr dazu
Etwas unklar geblieben?
Beschreiben Sie Ihr Anliegen in eigenen Worten. Wir sagen Ihnen, welche Vermessung dahintersteckt.